Die Ortschaften in den Ferienregionen Mecklenburg-Vorpommerns sind unter anderem auch durch das Nebeneinander von Wohnungen und Ferienwohnungen geprägt. Oft wohnen die Vermieter im gleichen Haus und stellen eine Einliegerwohnung als Ferienwohnung zur Verfügung. Oder Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern werden als Wohnungen, Zweitwohnsitz in den Ferien oder Ferienwohnung genutzt. Der unvoreingenommene Betrachter kann schnell zu dem Schluss verleitet werden, dass Wohnungen und Ferienwohnungen das Gleiche sind, schließlich bestehen beide aus Küche, Bad und Wohnraum.
Dieser Eindruck täuscht. Wohnen und Ferienwohnungen sind baurechtlich zwei ganz unterschiedliche Paar Schuhe.
Wohnungen und Ferienwohnungen waren in der Regel nicht im gleichen Gebiet zulässig. Dies haben in der Vergangenheit zahlreiche Gerichtsentscheidungen gezeigt. Auch das OLG Greifswald reiht sich mit seinem Beschluss vom 28.12.2007 (Az. 3 M 190/07) hier ein. Dies hat zu zahlreichen Fällen geführt, in denen es zum Einschreiten durch die Bauaufsichtsbehörden kam, weil die Baugenehmigung nur eine Wohnnutzung gestattete, tatsächlich aber eine Nutzung als Ferienwohnung stattfand. Betroffen von der Problematik sind sowohl Gebiete für die ein Bebauungsplan besteht als auch der unbeplante Innenbereich.
Erst der Gesetzgeber hat durch Schaffung des § 13a BauNVO im letzten Jahr klargestellt, dass Wohnnutzung und Ferienwohnungen durchaus miteinander vereinbar sein können bzw. sollen.
In letzter Zeit traten im Landkreis Vorpommern-Rügen einige Fälle auf, in welchen von den zuständigen Behörden noch die oben genannte Rechtsprechung des OVG Greifswald zitiert wird, obwohl diese seit es den § 13 a BauNVO gibt im Wesentlichen als überholt betrachtet werden muss.
Seinen Teil zur scheinbar unklaren Rechtslage, wann eine Nutzung als Ferienwohnung in Wohngebieten zulässig ist, trägt auch der im Internet nach wie vor abrufbare "Handlungsleitfaden zur bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen" des Ministeriums für Wirtschaft, Bau und Tourismus Mecklenburg-Vorpommern vom 10.07.2014 bei, der den erst 2017 ins Gesetz aufgenommenen § 13a BauNVO naturgemäß noch nicht berücksichtigen kann.
Bei der Planung und Ausführung von Bauvorhaben im Zusammenhang mit Ferienwohnungen ist die geänderte Rechtslage und die Handhabung von Altfällen (die Baugenehmigung gestatte nur die Nutzung als Wohnung) durch die Bauaufsichtsbehörden von großer Bedeutung.
Für Käufer von Wohneigentum in den Ferienregionen ist es von nicht unerheblicher Bedeutung, ob die erworbene Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken einschließlich Zweitwohnsitz oder auch als Ferienwohnung genutzt werden darf.
Bauherren und Bauträger bzw. die betreuenden Architekten und Makler sollten in Ferienregionen verstärkt darauf achten, ob nunmehr § 13a BauNVO auch Ferienwohnungen in ihren Projekten baurechtlich legalisiert sind. Nicht zuletzt sollten Altfälle im Hinblick auf § 13 a BauNVO und die bestehenden Bebauungspläne noch einmal in den Blick genommen werden, damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt.
Bei der baurechtlichen Beurteilung der Situation ihrer Ferienwohnung oder ihres Bauprojektes unterstützt sie Rechtsanwalt Zscheile aus unserer Kanzlei.