Seit Anfang des Jahres gilt für gewerbliche Mieter oder Pächter wie zum Beispiel Restaurants, Fitnessstudios, Einzelhandelsgeschäfte, Friseure oder Parkplatzbetreiber ebenso wie für alle anderen Geschäftsbetriebe, die in gemieteten Räumen oder auf gepachteten Flächen arbeiten, eine neue Regelung.
Bei durch Corona verursachten Verlusten ist danach unter Umständen eine Anpassung der Miete oder Pacht rechtlich durchsetzbar. Hinzu kommt: Entsprechende Gerichtsverfahren haben nach einer ebenfalls vom Bundestag kurz vor der Weihnachtspause beschlossenen Änderung der Zivilprozessordnung Vorfahrt, d. h. die Gerichte müssen spätestens innerhalb eines Monats einen Termin anberaumen. Dieses "Turboverfahren" ist bemerkenswert, weil Kläger in Zivilverfahren vor den Gerichten in Mecklenburg-Vorpommern häufig über ein Jahr lang auf einen ersten Termin warten.
Was hat sich geändert?
Der Bundestag hat einen Eingriff in die bislang geltende gesetzliche Regelung vorgenommen, wonach eine Vertragspartei eine Anpassung des Vertrages verlangen kann, sofern sich ein Umstand wesentlich geändert hat, der dem geschlossenen Vertrag zugrunde lag (Änderung der Geschäftsgrundlage).
Dies ist im Wege einer Vermutungsregelung geschehen (Art. 240 § 7 EGBGB). Diese besagt, dass sich bei behördlichen Pandemiemaßnahmen ein für den Vertrag grundlegender Umstand geändert hat, wenn ein Gewerbemieter von deren Auswirkungen betroffen ist. Wörtlich heißt es im Gesetz:
"Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat."
Können die Pandemierisiken damit anders zwischen Mieter und Vermieter verteilt werden?
Mit dieser Vorschrift, die auch für Pachtverträge gilt, ist noch keine generelle Regelung getroffen, sondern es ist im Einzelfall zu klären, wie die Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter auszusehen hat. Dazu ist zu prüfen, ob der betreffende Gewerbemietvertrag angemessen anzupassen ist, zum Beispiel durch eine Minderung der Miete, durch die Verschiebung des Zahlungszeitpunkts oder durch eine sonstige Maßnahme.
Klargestellt ist mit der Gesetzesänderung, dass die staatlich verordneten Nutzungsbeschränkungen oder -verbote aufgrund der Corona-Verordnungen der Länder, d. h. insbesondere die verordnete Schließung vieler Geschäfte, Fitnessstudios, Gaststätten, usw., eine Störung der Geschäftsgrundlage sind. Wer etwas mietet, trägt zwar grundsätzlich das Risiko, dass er die Mietsache verwenden kann. Der Sinn der gesetzlichen Neuregelung liegt jedoch darin, hier im Grundsatz zu einer hälftigen Verteilung des mit der Pandemie verbundenen Verwendungsrisikos zu kommen. Allerdings dürfte es Sache des Mieters sein, darzulegen und zu beweisen, dass es diese Störung für ihn unzumutbar macht, am ursprünglichen Vertrag festzuhalten. Er muss also beispielsweise belegen, dass eine unverändert hohe Miete für ihn wegen erheblicher Umsatzeinbußen (bei fehlender Kompensation durch staatliche Hilfsmaßnahmen) nicht tragbar und damit unzumutbar ist.
Wie ist das neue Recht nun anzuwenden?
Zwar bringt die neue Vorschrift kein generelles und erst recht kein automatisches Mietminderungsrecht für gewerbliche Mieter. Juristen sind sich aber darüber einig, dass die Verhandlungsposition des Mieters durch die neue Regelung verbessert wird. In jedem Falle liegt es am Mieter, ob er eine Anpassung erreicht, denn die Mietkonditionen bleiben unverändert bestehen, wenn er nichts unternimmt. Er muss auf eine Einigung hinwirken. Auf der anderen Seite tut der Vermieter besser daran, sich auf Verhandlungen einzulassen, denn die Anpassung an die geänderten Umstände ist ein Recht des Mieters. Kommt es nicht zu einer Einigung, kann der Mieter seinen Anpassungsanspruch gegebenenfalls – rückwirkend seit März 2020 – gerichtlich durchsetzen. In den Coronafällen kann dies jetzt wesentlich schneller geschehen, als in den normalen Zivilverfahren.